一、政策背景
（一）落实上级政策措施，支持创新产业发展。近年来，深圳市在大力优化营商环境、降低企业成本，努力推动创新型产业高质量发展方面予以高度重视，与时俱进出台了不少产业用房等方面的政策，尤其是2021年2月7日，市政府办公厅在整合原有文件并结合近年创新型产业用房实践经验的基础上，修订出台了《深圳市创新型产业用房管理办法（修订版）》（深府办规〔2021〕1号），为衔接并落实好上级有关政策文件精神，优化做好创新型产业用房管理工作，我区启动了《盐田区创新型产业用房管理实施细则（试行）》的修订工作，重点在明确相关产业用房应无偿移交政府、明确创新型产业用房筹建方式、强化监督管理等方面进行修改完善，增强了有关条款的实效性和可操作性，同时保持创新型产业用房政策的稳定性和连续性，进一步强化创新型产业用房规范管理和优化配置，充分发挥创新型产业用房资源引领、聚合、扶持产业作用。
（二）优化产业空间使用，促进产业转型升级。在辖区新增建设用地空间资源紧缺约束及创新型产业用房总量不足的情况下，尤其是新产业、新业态的加速涌现导致现有的创新型产业用房难以满足现实需求，为进一步促进产业空间节约集约利用，提升创新型产业用房的空间效益，《盐田区创新型产业用房管理实施细则（修订）》紧扣《深圳市创新型产业用房管理办法（修订版）》相关规定和要求，进一步优化完善创新型产业用房管理政策，适应产业发展新需求，有利于引导缓解我区政策性产业空间需求的紧迫问题，把有限的政策性产业空间资源用在刀刃上，用在对盐田未来发展有重要带动作用的产业项目上，加快促进辖区产业转型升级及高质量发展。
二、政策亮点
（一）进一步明确了创新型产业用房的类别和筹建方式。一是将创新型产业用房定义为由政府主导并按政策出租或出售的政策性产业用房，并明确提出了创新型产业用房包括办公用房、研发用房及工业厂房，扩大了创新型产业用房的类别与形态。二是针对实际工作中易出现无法判断某项目是否应纳入创新型产业用房管理的情况，本次修订政策进一步细化了创新型产业用房筹建方式，区分土地出让方式、筹建主体等不同维度明确项目是否应纳入创新型产业用房管理。
（二）进一步规范了创新型产业用房移交及租售管理。一是首次提出了创新型产业用房应无偿移交政府，本次修订政策明确规定“无偿移交”表述应写入今后的土地出让合同中。二是提出了购买创新型产业用房的单位必须签订产业监管协议，在累计达到产业发展监管协议中约定的各项指标要求后，可申请由原所有人回购其名下创新型产业用房，回购价格不得高于原销售价格，在提高创新型产业用房流动性的同时，确保了创新型产业用房封闭流转，避免产业空间“房地产化”。三是在创新型产业用房租赁上提出了不超过2次的续租次数规定，进一步优化规范了创新型产业用房的租赁使用。
（三）进一步优化了领导机构、成员单位及其职责。本次修订政策明确领导小组由常务副区长任组长，分管产业的副区长任常设副组长，分管其他相关领域的副区长为非常设副组长，同时根据机构调整后各部门的职能分设常设成员单位和非常设成员单位，根据每次会议审议的具体事项召集相关部门参加，提升工作的针对性和实效性。重点是增加明确了领导机构具有对辖区创新型产业用房的认定纳入、调整退出等职责，设置创新型产业用房的认定纳入及调整退出机制，有利于解决具体操作过程中可能遇到的一些实际难题，强化未来创新型产业用房的规范和灵活使用。此外，对照市级政策并结合辖区机构改革情况，新增加了区科技创新局、区统计局、区物管中心、区投资推广和企业服务中心作为常设成员单位，增加了区住建局、区文体旅游局、区国资局及盐田税务局等作为非常设成员单位并履行相关职责。
（四）进一步强化了对招商引资的促进作用。一是丰富入驻领域。本次修订政策在市级政策规定入驻领域和条件的前提下，结合实际需要进一步细化并丰富了创新型产业用房入驻领域，如除了市管理办法规定的七大战略性新兴产业领域外，增加了最近市里新提出来的七大未来产业领域等；二是降低入驻门槛。对于入驻单位为租赁企业的，本次修订政策明确了除拥有较强科技创新实力和先进自主技术成果的成长性企业及高层次人才创业团队已注册的企业外，企业上年度年产值（营业收入）需达到5000万元或年税收需达到300万元以上；对于新迁入（新设立）企业不能满足上述条件的，如其上一级控股母公司上年度年产值（营业收入）达到1亿元或年税收达到600万元以上，可与其上一级控股母公司共同承诺，入驻后首年实现年产值（营业收入）5000万元或年税收300万元以上。三是拓宽适用范围。本次修订政策经参考实践案例，结合实际提出了符合入驻条件和配置标准的企业申请租赁创新型产业用房的，在不增加用房面积的前提下，可引入关联企业合署办公；对暂不能达到产出实力条件的单个企业，可组成联合体共同申请租赁创新型产业用房等规定，进一步拓宽适用范围，助力招商引资。
（五）分类强化了对创新型产业用房的租用和产业监管。本次修订政策分类强化了对创新型产业用房的租用和产业监管。一是继续实施入驻创新型产业用房的企业项目提交贡献承诺书。符合入驻条件的企业，原则上租赁办公用房或研发用房的面积不超过5000平方米；租赁生产厂房的面积不超过10000平方米。企业根据实际需要申请租赁相应面积，除拥有较强科技创新实力和先进自主技术成果的成长性企业及高层次人才创业团队已注册的企业应作出科技创新贡献承诺外，其他企业须作出经济产出贡献承诺。二是首次提出入驻创新型产业用房签产业发展监管协议的情形。针对企业租赁创新型产业用房面积超过规定标准的或者申请购买创新型产业用房的，须签订产业发展监管协议且须经领导小组会审议后报区政府常务会研究批准。三是针对社会组织、民办非企业等机构申请租赁创新型产业用房的，应作出相应贡献承诺且租赁面积原则上不应超过500平方米，确有必要超出租赁面积标准的，可适当增加面积但最高不超过3000平方米。四是申请租赁创新型产业用房的科研机构，须作出科技创新贡献承诺且租赁面积一般情况下不应超过5000平方米，属深圳市或盐田区重点支持的科研机构租赁创新型产业用房的面积确有必要超出范围上限的（含申请扩租后），经领导小组会审议后报区政府常务会研究批准。
（六）优化明确了创新型产业用房监管及审批决策机制。结合组织架构调整，并根据实际操作经验，本次修订政策进一步优化并明确了创新型产业用房监管机制及审批决策机制。一是优化产业监管机制。为引导产业集聚发展并实现专业化监管，本次修订政策提出新的创新型产业用房筹建上市后，先由领导小组会研究指定具体产业监管部门，产业监管部门再对由其实施产业监管的创新型产业用房实行包干制负责。二是明确审批决策机制。一般情况下由领导小组会审批外，本次修订政策明确提出了需要由领导小组会审议后提请区政府常务会研究批准的事项，主要包括：创新型产业用房出售及出售价格确定，入驻企业和重点科研机构租赁面积超出规定标准，重点科研机构突破政策规定续租次数的审批以及按区政府常务会审批程序入驻创新型产业用房单位的履约考核酌情处理等情形。
（七）合理压缩了创新型产业用房租赁合同期限。本次修订政策提出创新型产业用房的租赁合同原则上3年一签，除属深圳市或盐田区重点支持的科研机构外，符合条件的入驻单位原则上续租不超过2次。主要基于以下考虑：一方面，在符合市级政策规定的同时，将合同期限压缩至3年、可续租2次，便于对创新型产业用房的使用效益进行及时的跟踪掌握，从而更好地发挥创新型产业用房资源引领、聚合、扶持创新型产业的作用。另一方面，本次修订政策有效期至2026年2月7日，将创新型产业用房的租赁合同期限由5年减为3年，也便于缩短政策到期后继续执行的时间跨度并尽量降低与届时新政策交叉的影响。此外，考虑到重点科研机构需要长期稳定的扶持和长期稳定的场地，因此本次修订实施细则提出的每个单位续租次数原则上不超过两次的规定，不适用深圳市或盐田区重点支持的科研机构。
（八）强化、规范并动态管理创新产业用房租金优惠。为突出政策优惠优势，招引更多符合要求的企业，做强辖区“经济蛋糕”，本次修订政策结合实际对租金优惠在市级政策规定范围内（参考价格30%-70%）进行了强化和规范，具体按以下规则享受租金优惠：创新型产业用房租金优惠实行动态管理，首年结合实际对入驻单位进行分类享受租金优惠，分别为租金价格可享受参考价格的百分之三十、百分之四十和百分之五十；后续年份的租金价格按入驻单位履行相应的贡献承诺或产业发展监管协议有关约定情况确定。上一年度履约考核评价合格的，则下一年在上一年享受参考价格百分比的基础上降低10个百分点享受租金价格，但最低不低于参考价格30%；上一年履约考核评价不合格的，则下一年在上一年享受参考价格百分比的基础上增加10个百分点享受租金价格，但最高不高于参考价格70%。通过设置租金优惠动态管理机制，将租金优惠与入驻单位的履约考核结果挂钩，利于督促入驻单位完成产出贡献，争取以政府小的投入换来企业大的产出回报，助力辖区经济发展。
三、政策预期效果
（一）明确一个目标：确保创新型产业项目落地空间。盐田区产业空间相对紧缺，做好政策性产业用房供应管理，对增强我区发展动能和后劲意义重大。面对新情况，新常态，我区参照把营商环境的建设嵌入到政策性产业用房管理使用的制度深化中，强化对具有发展潜力的创新型产业项目的产业空间保障，切实为保障实体经济高质量发展营造良好的氛围，吸引更多好项目落户盐田，为我区加快构建现代产业体系奠定坚实基础。
（二）建立一个链条：带条件入驻+按标准供应+动态化监管。此次政策修订，对企业项目入住条件、面积配置标准、租金优惠及产业监管等作了进一步规范。对符合条件的入驻单位，通过建立全链条的“入驻+供应+监管”机制，预期一次性解决项目评估、规模核定、用房选址、租金优惠等一揽子问题，把好的企业项目筛选出来，把有限的政策性产业空间资源精准供应好，把产业项目的后续发展服务好、监督好。
（三）夯实一个基础：产业发展的制度基础。此次政策修订是持续健全政策性产业用房供应管理政策，通过完善政策设计，优化使用管理，强化产业监管，提高规范水平，以政策性产业空间资源加快创新型产业引进和培育，促进实体经济转型升级，为我区进一步激发市场活力提供关键的资源保障与制度基础。
